Tân Hoàng Minh 94 Lò Đúc nằm trong một khu vực đặc biệt của Hà Nội: không phải vùng đô thị mới với quỹ đất rộng, mà là không gian nội đô đã hình thành từ lâu, nơi mỗi tuyến đường, khu dân cư và công trình công cộng đều gắn với quá trình phát triển nhiều thập kỷ của thành phố. Chính vì vậy, câu chuyện quy hoạch quanh 94 Lò Đúc cần được nhìn ở góc độ rộng hơn phạm vi một dự án riêng lẻ, mà trong mối liên hệ với toàn bộ cấu trúc đô thị phía Nam khu vực lõi trung tâm.

Về quy hoạch, khu vực Lò Đúc thuộc phạm vi nghiên cứu của phân khu đô thị H1 - 4, một trong những phân khu quan trọng của khu vực nội đô lịch sử Hà Nội. Phân khu này có quy mô khoảng 664 ha, trải rộng trên nhiều phường của khu vực Hai Bà Trưng và kết nối trực tiếp với các khu vực trung tâm như Hoàn Kiếm, Đống Đa và không gian phía Nam thành phố.

Đáng chú ý, định hướng của H1 - 4 không đặt trọng tâm vào việc mở rộng đô thị theo chiều ngang như các khu vực ngoại thành. Thay vào đó là quá trình cải tạo, chỉnh trang và tái cấu trúc không gian đô thị hiện hữu. Đây là yếu tố có ý nghĩa đặc biệt đối với khu đất 94 Lò Đúc, bởi vị trí này từng mang chức năng sản xuất công nghiệp trong một khu vực ngày càng đô thị hóa.

Phân khu H1-4

Khi các cơ sở sản xuất cũ được di dời, những quỹ đất lớn trong nội đô trở thành nguồn lực để tái tổ chức không gian đô thị theo hướng mới.

Một lợi thế quy hoạch đáng chú ý của khu vực 94 Lò Đúc nằm ở khả năng kết nối. Từ đây có thể tiếp cận các trục giao thông lớn của khu vực Hai Bà Trưng, đồng thời liên hệ với không gian Hoàn Kiếm ở phía Bắc, khu vực Đại Cồ Việt - Giải Phóng ở phía Nam và các tuyến kết nối về phía Đông.

Điều này khiến khu vực Lò Đúc không phát triển như một khu ở biệt lập. Không gian đô thị xung quanh có sự đan xen giữa nhà ở hiện hữu, thương mại - dịch vụ, cơ quan, trường học, công trình văn hóa và các tuyến giao thông đô thị.

Về dài hạn, giá trị của một khu đất nằm tại đây không chỉ phụ thuộc vào những gì được xây dựng bên trong ranh giới dự án, mà còn phụ thuộc vào khả năng cải thiện đồng bộ của mạng lưới giao thông và chất lượng không gian đô thị xung quanh.

Một đặc điểm đáng chú ý của quy hoạch khu vực nội đô lịch sử là yêu cầu kiểm soát phát triển và cải thiện chất lượng đô thị hiện hữu. Vì vậy, các dự án tái phát triển trên những khu đất có chức năng cũ trở thành một phần của quá trình thay đổi cấu trúc đô thị.

Dự án 94 Lò Đúc là trường hợp khá điển hình. Một khu đất từng gắn với hoạt động công nghiệp nay được định hướng chuyển sang mô hình tổ hợp đô thị với nhiều chức năng. Sự thay đổi này phù hợp với xu hướng đưa các chức năng sản xuất có khả năng gây áp lực lên môi trường và giao thông ra khỏi khu vực lõi, đồng thời khai thác lại quỹ đất trung tâm cho những nhu cầu đô thị mới.

Ở quy mô rộng hơn, Quy hoạch Thủ đô giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 đã được Thủ tướng phê duyệt tại Quyết định 1569/QĐ - TTg; cùng với đó là Điều chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô đến năm 2045, tầm nhìn 2065 được phê duyệt tại Quyết định 1668/QĐ - TTg. Đây là hai lớp quy hoạch quan trọng định hướng quá trình tổ chức lại không gian phát triển Hà Nội trong những thập niên tới.

Nếu nhìn riêng Tân Hoàng Minh Lò Đúc, yếu tố đáng quan tâm không chỉ là chiều cao hay số lượng công trình mới. Với một khu vực đã có mật độ dân cư cao, chất lượng hạ tầng giao thông, khả năng tiếp cận dịch vụ công cộng, cây xanh và không gian mở sẽ quyết định đáng kể chất lượng đô thị trong tương lai.

Tân Hoàng Minh D'.Patrimony 94 Lò Đúc nằm trong quy hoạch phân khu đô thị H1-4

Quy hoạch H1 - 4 cũng cho thấy định hướng dân số của toàn phân khu được tính toán giảm từ khoảng 236.000 người hiện trạng xuống khoảng 157.000 người theo quy hoạch. Điều này phản ánh tư duy kiểm soát áp lực dân số và từng bước nâng chất lượng không gian sống trong khu vực nội đô lịch sử.

Đồng thời, các điều chỉnh quy hoạch cục bộ gần đây trong H1 - 4 cho thấy quy hoạch khu vực vẫn tiếp tục được cập nhật để phù hợp với nhu cầu phát triển thực tế. Thành phố đã có những quyết định điều chỉnh cụ thể về chức năng sử dụng đất và hạ tầng tại một số ô quy hoạch thuộc phân khu này.

Nhìn tổng thể, tương lai khu vực quanh 94 Lò Đúc không nằm ở một quy hoạch đơn lẻ mà là kết quả của nhiều lớp quy hoạch chồng lên nhau: quy hoạch phân khu H1 - 4, quy hoạch chung Hà Nội và các kế hoạch cụ thể hóa theo từng khu vực.

Khi chức năng cũ được thay thế bằng mô hình đô thị mới, khu đất có khả năng đóng vai trò như một điểm tái cấu trúc trong mạng lưới không gian vốn đã phát triển tương đối hoàn chỉnh.

Vật nên có thể đánh giá triển vọng khu vực 94 Lò Đúc ( đang triển khai dự án chung cư D'.Patrimony ), nên nhìn vào cả quy hoạch giao thông, khả năng chỉnh trang đô thị, sự thay đổi chức năng sử dụng đất và chất lượng hạ tầng xung quanh, thay vì chỉ tập trung vào bản thân dự án. Chính sự thay đổi đồng thời của những yếu tố này mới tạo nên diện mạo mới cho khu vực trong những năm tới.

Nếu khách hàng quan tâm: Xem thêm thông tin dự án tại 94 Lò Đúc.